10 gewichtige Argumente

  1. Bauen mit einem Bauträger ist nicht kostengünstiger!
  2. Wer liefert die gleiche Handwerkerleistung kostengünstiger? GU oder direkt beauftragter Unternehmer?
  3. Kann ich kontrollieren, welche Firmen die Arbeiten ausführen?
  4. Bei einem Bauträgermodell entsteht für den verantwortungsbewussten Bauherrn nicht weniger Arbeit.
  5. Das Leistungsprogramm und die Qualifikation des Bauträgers sind Grundlage für das Gelingen eines Bauprojekts.
  6. Bei einem Bauträger fallen keine Planungskosten an
  7. Wer überwacht die Arbeiten vor Ort?
  8. Wie definiert sich ein Sachverwalter?
  9. Wer ist Ihr Vertragspartner?
  10. Klare Verhältnisse - Fazit:

Diese kurze Zusammenfassung soll Ihnen einen Überblick über die Planungsleistungen unseres Büros verschaffen. Der Leitfaden möchte darüber hinaus die Vorteile bzw. Unterschiede von Architektenleistungen gegenüber Bauträger-, Generalunter-, Generalübernehmer- oder Investorenmodellen aufzeigen.

Die Arbeit als „freier Architekt" definiert sich über das Architektenrecht mit seinen Verordnungen und Gesetzen. Unter anderem ist dort für die Arbeit des „freien Architekten" festgelegt:

Berufsordnung Punkt 2.2:
Der freie Architekt ist Sachwalter seines Bauherrn. Er übt seinen Beruf nach den Grundsätzen der freien Berufe aus und muss seine
Unabhängigkeit in der Berufsausübung wahren. Aus seiner besonderen Verantwortung gegenüber Bauherrn und Allgemeinheit ergeben
sich besondere Aufgaben und Verpflichtungen.

Hiermit sind auch schon die zwei entscheidenden Unterschiede vom „freien Architekten" zu allen anderen oben genannten Modellen aufgezeigt:

Der freie Architekt muss seine Unabhängigkeit in der Berufsausübung wahren.

Der freie Architekt ist Sachwalter seines Bauherrn.
Wir sind verpflichtet Ihre Interessen gegenüber allen anderen Baubeteiligten zu vertreten und durchzusetzen.

Sie haben also durch diese beiden Festlegungen mit uns als Planer einen „Mittelsmann" der Ihre Interessen gegenüber allen anderen Beteiligten vertritt. Bei den oben aufgeführten Modellen hingegen stehen Sie einem Geschäftspartner gegenüber, der nicht dazu verpflichtet ist, Ihre Interessen zu wahren.

In nachfolgender Aufstellung wollen wir Ihnen nun die Vorteile unserer Architektenleistungen anhand einiger grundsätzlicher Punkte und Fragen, die häufig gestellt werden, aufzeigen. Daran anschließend haben wir zum besseren Verständnis einiger Fachbegriffe die Auflistung der einzelnen Leistungsphasen unserer Arbeit und die damit verbundenen Kostenanteile aufgeführt.

Die genannten Untersuchungen, Zitate und Gesetze lassen wir Ihnen auf Wunsch selbstverständlich umgehend zukommen. 

1. Bauen mit einem Bauträger ist nicht kostengünstiger!

Zur Beantwortung dieses Punktes zitieren wir eine Broschüre der „Staatlichen Vermögens- und Hochbauverwaltung Baden-Württemberg" zum Bau des Finanzamtes in Ludwigsburg:

Im Rahmen dieser Baumassnahme wurden 1998 in einem bundesweiten Pilotversuch unterschiedliche Modelle zum Bau des Finanzamtes Ludwigsburg untersucht. Die einzelnen Modelle waren die eines Generalunternehmers, Leistungsverzeichnisse nach Fachlosen, Finanzierungsangebote und Investorenlösungen. Die für das Land kostengünstigste Variante war hierbei die Vergabe nach Fachlosen, sprich Einzelgewerken. An zweiter Stelle mit Mehrkosten von 5,18% kam ein Generalunternehmer (GU) mit Leistungsprogramm (siehe auch Punkt 5), gefolgt von einem Investorenmodell mit 9,24% Mehrkosten und einem Generalunternehmer mit Fachlosen mit 15,74% Mehrkosten. Das Land entschied sich für die konventionelle Vergabe nach Einzelgewerken, mit deutlichen Kostenvorteilen gegenüber der Generalunternehmer-Beauftragung.

2. Wer liefert die gleiche Handwerkerleistung kostengünstiger? GU oder direkt beauftragter Unternehmer?

Der ausführende Handwerker hat seinen kalkulierten Preis für eine bestimmte exakt definierte Arbeit. Diese kann er einem GU oder genauso Ihnen bzw. Ihrem Architekten anbieten.
Der Generalunternehmer muss nun allerdings auf das Angebot des Handwerkers noch Zuschläge aufrechnen.
Seinen Aufwand für die Einholung und Prüfung der Angebote, für die Überwachung des Handwerkers am Bau und für die Abrechnung mit seinen Subunternehmern wird er ebenso wie sein Risiko für den Haftungsausfall der ausführenden Firma z.B. durch Insolvenz innerhalb
der Gewährleistung von 5 Jahren auf die Kosten der ausführenden Firma aufschlagen. Außerdem wird der GU einen Zuschlag für seinen Gewinn aufaddieren. (Zumindest wenn er darauf bedacht ist, auch zukünftig am Markt zu bestehen.)
Es ergibt sich also die gleiche Situation wie bei Einschaltung eines Zwischenhändlers. Das zu kaufende Produkt - immer vorausgesetzt es ist auch tatsächlich gleichwertig - wird deutlich teurer wie bei der direkten Abnahme vom Hersteller.

3. Kann ich kontrollieren, welche Firmen die Arbeiten ausführen?

Als Architekten schreiben wir für die Ausführung diejenigen Firmen an, die Sie vorschlagen bzw. die wir gemeinsam für geeignet halten, dass sie die Arbeiten entsprechend Ihren Vorstellungen ausführen. Der unbezahlbare Erfahrungsschatz der Architekten hilft bei der Auswahl guter Handwerker.
Wer von vornherein Baumängel und Nachbesserungen vermeidet, riskiert auch keine unerwartete Kostensteigerung durch eine Verzögerung bei der Fertigstellung.
Bei einem Generalunternehmer haben Sie in aller Regel, ohne Mehrkosten in Kauf zu nehmen, keine Einflussmöglichkeit auf die Auswahl von Firmen. Es kann Ihnen also durchaus bei kritischen Gewerken wie z.B. den Elektroarbeiten passieren, dass dies eine Firma aus weit entfernten Bundesländern oder sogar aus Billiglohnländern ausführt und Sie somit Schwierigkeiten mit Nachinstallationen, Ersatzteilbeschaffungen und sonstigen Arbeiten haben. Ihr Hauselektriker, der in Ihrem Betrieb eine Viertelstunde nach Ihrem Anruf vor der Türe steht, hat sicher wenig Verständnis dafür, wenn die Installation im Zuge einer Baumaßnahme von einer unbekannten Firma ausgeführt wird und er danach wieder die tägliche Kleinarbeit zu leisten hat.

4. Bei einem Bauträgermodell entsteht für den verantwortungsbewussten Bauherrn nicht weniger Arbeit.

Wenn Sie Ihr Gebäude „schlüsselfertig" beziehen möchten, und weder hinterfragen, ob der Preis für die erbrachte Leistung gerechtfertigt war, noch ob Sie für das gleiche Geld vielleicht hätten Besseres bekommen können; wenn Sie ebenfalls nicht hinterfragen möchten, ob die
Bauprodukte Ihre Ansprüche an Wertigkeit erfüllen, und Sie gerne und vertrauensvoll all diese Entscheidungen - und noch viel wichtiger die Überwachung der einmal getroffenen Entscheidungen - einer nicht unabhängigen Person oder Firma überantworten, dann entsteht Ihnen in der Tat weniger Arbeit. Ein freier Architekt bietet Ihnen an, als Ihr Sachwalter so viel Arbeit und Verantwortung zu übernehmen, wie Sie dies individuell wünschen und mit ihm vereinbaren.

5. Das Leistungsprogramm und die Qualifikation des Bauträgers sind Grundlage für das Gelingen eines Bauprojekts.

Leistungsbeschreibungen wie z.B. die folgenden:
„im Bad weiße hochwertige Fliesen"
„Innentüren Furnier beschichtet"
„Kunststofffenster weiss, Glas u=1,1"

sind keine Leistungsbeschreibungen sondern allenfalls Beschreibungen eines Zustandes, nicht aber einer Qualität.

Da ein Bauträger als Unternehmer eine Gewinnmaximierung anstrebt, ist er versucht, Produkte einzubauen, die zwar dieser Beschreibung gerecht werden, die aber für ihn möglichst kostengünstig zu beschaffen sind und die Gewährleistungszeit von 5 Jahren noch überstehen.
Die obige Beschreibung enthält z.B. keine Angaben über die Fliesenart wie Steinzeug, Steingut, Feinsteinzeug noch gibt Sie an welche Anforderungen diese Fliesen erfüllen sollen. Eine sinnvolle und damit auch für Vergleichsangebote verwertbare Angabe für die Fliesen wäre z.B.:
„Fliese Fabrikat Miliosa, 1. Wahl, Abmessung 30/60cm, Beanspruchungsgruppe III, Farbe multicolor, rutschhemmend R10, Verlegung im Dünnbett mittels kunststoffvergütetem Mörtel, Verfugung hellgrau."

Bei den Türen stellt sich z.B. die Frage nach der Klimaklasse, der Qualität des Türblattes (Waben, Röhrenspanstreifen, Röhrenspanplatte oder Vollspanplatte), nach Hersteller, Material und Qualität der Drücker und der Bänder. Es zeigt sich also, dass auf einer solchen Grundlage kein Vergleichsangebot eines anderen Bieters möglich ist. Es gewinnt hier derjenige den Wettbewerb, der die billigste Fliese und die billigste Türe verbaut, unabhängig davon, ob diese Pauschalangebote Ihren wirklichen Vorstellungen entsprechen.

Ein weiteres Problem ist die Qualifikation des Bauträgers und insbesondere dessen Subunternehmer:
" Die Schäden sind absehbar, der Pfusch am Bau ist programmiert ", Rüdiger Mattis, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB) beobachtet seit Monaten einen verheerenden Trend im Baugewerbe: " Immer mehr Bauträger arbeiten mit unqualifizierten Subunternehmern. Um die Kosten zu drücken, suchen sie sich die billigste Firma aus, egal, ob deren Mitarbeiter überhaupt qualifiziert sind oder nicht. " Damit, so befürchtet der Verbraucherschutzverband nach ersten Erfahrungen, wird sich die Qualität am Bau weiter drastisch verschlechtern." Das Problem ", so Bausachverständiger Mattis, " sind die vielen Ich-AGs und Billigfirmen. Sie bieten ihre Dienste weit unter den üblichen Preisen an, leisten aber unseren Beobachtungen nach auch nur minderwertige Arbeit." "Wer sich seinen Traum vom Bauträger und Schlüsselfertiganbieter erfüllen lassen möchte, der sollte seinen Vertrag unbedingt bereits vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen lassen."

6. Bei einem Bauträger fallen keine Planungskosten an:

Unabhängig davon, ob Sie uns als freie Architekten oder einen Bauträger einschalten, entsteht immer ein Planungsaufwand. Die im Anhang aufgeführten Leistungen müssen von jedem erbracht werden. Im Falle des Architekten werden Ihnen diese Kosten transparent und nachvollziehbar aufgelistet. Im Falle des Bauträgers hingegen werden diese oftmals in einem Gesamtpaket angeboten bzw. den Baukosten zugeschlagen.

Wer sagt, es entstehen bei ihm hierfür keine Kosten, der plant und überwacht nicht, oder rechnet diese Kosten verständlicherweise an anderer Stelle ein.

Ein anderer gerne genannter Punkt ist, dass Architektenkosten teurer sind, als die Kosten der eigenen Planer des GU. Es stellt sich hier die Frage welche Qualifikation der Planer besitzt, wenn er so viel günstiger als der Architekt sein soll. Handelt es sich in diesem Fall um Architekten oder eventuell um angelernte Hilfskräfte, denen Sie Ihr Bauvorhaben anvertrauen? Wie in jeder anderen Branche auch, werden für bestimmte Aufgaben hoch qualifizierte erfahrene Mitarbeiter benötigt. Außerdem erlaubt der Gesetzgeber keinen Preiswettbewerb, sobald Architektenleistungen zu erbringen sind, ob von einem freien Architekten oder von einem Generalunternehmer. (Siehe auch Punkt 10)

7. Wer überwacht die Arbeiten vor Ort?

Im Falle des freien Architekten erfüllen wir diese Aufgabe im Rahmen der Leistungsphase (LPH) 8. Die Überwachung der Bauleistung wird hierbei mit 31% der Honorarkosten bezahlt.

1/3 unserer Arbeit besteht also allein aus der Überwachung der Bautätigkeiten.
Im Falle des GU entstehen diese Kosten vordergründig nicht, intern fallen Sie jedoch auch für den GU an, da auch er die Arbeit seiner Fremdfirmen überprüfen muss. Die Frage, die sich jedoch nun für Sie als Auftraggeber stellt ist: wer überwacht den GU?

Welche Arbeiten erfüllen wir freie Architekten innerhalb dieser Leistungsphase? Wir koordinieren die einzelnen Gewerke und überprüfen, ob diese entsprechend dem Stand der Technik und mit der geforderten Qualität bauen. Wir erarbeiten einen Zeitplan und überwachen ferner die Einhaltung dessen, fordern die Firmen auf, etwaige Mängel zu beseitigen, unterstützen Sie bei der vertragsgemäßen Abnahme der Leistungen, erstellen mit den Baufirmen Aufmaße vor Ort und prüfen die Rechnungen auf ihre fachliche und rechnerische Richtigkeit. Während der Hauptbauphase muss der Bauleiter nach Bedarf täglich, oft sogar mehrmals täglich vor Ort auf der Baustelle sein.

Gerne wird als besonderer Vorteil des „Alles in einer Hand" die angeblich kürzere Bauzeit herausgestellt. Dazu muss man aber wissen, dass ihre Bestimmung und Einhaltung eben nicht von der Unternehmereinsatzform sondern von Planung, Bauweise, Personal- und Gerätekapazität sowie deren professioneller Koordination abhängt. Erfahrene Architekten mit Fachkompetenz und Leistungsvermögen werden hierbei jedem seriösen Vergleich mit Schlüsselfertiganbietern
standhalten. 

8. Wie definiert sich ein Sachverwalter?

Der freie Architekt war und ist grundsätzlich dazu verpflichtet, „Sachwalter" des Bauherrn zu sein. Er übt seinen Beruf nach den Grundsätzen der freien Berufe aus und muss seine Unabhängigkeit in der Berufsausübung wahren (Abschnitt 2 Abs.2 Satz 2 der Berufsordnung). Im Rahmen seiner Sachwalterstellung hat der freie Architekt den Bauherrn, der sich regelmäßig nicht im Baubereich
auskennt,
- unabhängig bei der Entwicklung des Gebäudes zu beraten,
- ihm die für den Bau wirtschaftlich und fachlich geeignetsten Baufirmen zu empfehlen,
- auf die geeignetsten (und neuen) Produktstoffe hinzuweisen,
- eine tadellose Bauausführung zu überwachen und sicherzustellen,
- die Interessen des Bauherrn gegenüber den Handwerkern zu vertreten.
All dies kann der Architekt nur gewährleisten, wenn er Sachwalter, also frei und unabhängig ist.

„Derjenige, der ein Bauwerk auf eigene Rechnung errichtet und schlüsselfertig anbietet, wird auch alles daran setzen, eine gute Leistung zu erbringen. Es soll keinem Baugewerbetreibenden unterstellt werden, dass er nicht sein Bestes geben will. Er verdient aber im Gegensatz zum freien Architekten daran, wenn er das Bauwerk „billig" herstellt, Mängel vertuscht usw. Vor allem in Krisensituationen besteht die Gefahr, dass er durch „Einsparungen" seinen Gewinn zu vermehren und seinen Verlust zu vermindern versucht. Deshalb kann ihm keine Sachwalterstellung zukommen. Vielmehr ist er ein echter „Vertragspartner", der nach Gewinn strebt, dem gegenüber deshalb kritische Wachsamkeit angebracht ist. Gerade um ihn zu überwachen, bedarf es des „freien Architekten". (Aus einem Urteil des Landesberufsgerichts 1988)

9. Wer ist Ihr Vertragspartner?

Bitte prüfen Sie genau, wer bei einer GU-Beauftragung hinter Ihrem Vertragspartner steckt. Oft sind es 3-Mann-GmbHûs mit einem kleinen Büro, die Ihnen ein Millionenprojekt anbieten. Was passiert, wenn diese Firma während der Bauzeit in Schwierigkeiten gerät? Selbst wenn Sie finanziell durch Bürgschaften abgesichert sind, kommt es zu nicht aufholbaren Zeitverzögerungen und endlosen Prozessen und Verhandlungen. Würden Sie in Ihrem Betrieb mit solchen Firmen und Anbietern Geschäfte abschließen? Überzogene Zahlungspläne sind im Bauträgergeschäft leider an der Tagesordnung. Sie bergen enorme Gefahren: Muss der Bauträger Insolvenz anmelden, dann hat der Bauherr das Nachsehen. Er bleibt auf einer unfertigen Bauruine sitzen. Obendrein verliert er das gesamte voraus gezahlte Geld, denn Bauträger sind in der Regel Gesellschaften mit beschränkter Haftung und haften im Insolvenzfall nur mit dem Gesellschaftsvermögen. Und das deckt in keinem Fall die Schäden. Zugegeben: auch bei einer Direktvergabe von Einzelgewerken haben Sie keine Garantie, dass nicht mal etwas nicht so läuft, wie Sie es sich vorgestellt haben, aber dann ist vielleicht eines von vielen Gewerken betroffen und nicht das gesamte Projekt gefährdet.

10. Klare Verhältnisse - Fazit:

Mit der Beauftragung eines Architekten als freiem Berater und Treuhänder haben Sie das wichtigste Prinzip beim Bauen beachtet: die eindeutige Trennung von Bauplanung und Bauausführung. Was vollmundig formulierte Werbeanzeigen als Vorteil verkaufen - Planung und Ausführung durch ein und denselben Anbieter - kann in der Praxis schnell zum Problem werden. Denn ein Unternehmer, der sowohl plant als auch baut, muss stets die eigene Rendite im Auge behalten. Es arbeitet oft mit festen Vertragspartnern, anstatt Leistungen auszuschreiben. Und weder Qualität noch Preise werden von einer dritten, unabhängigen Instanz kontrolliert. Hinzu kommen meist Risikoaufschläge, die unabhängig von tatsächlich auftretenden Kosten berechnet werden. Ein Architekt hingegen arbeitet als „dritte Instanz". Er sorgt dafür, dass die Qualität stimmt und die Kosten transparent bleiben. Er berät Sie mit seinem ganzen umfangreichen Fachwissen. Er koordiniert und kontrolliert alle am Bau Beteiligten. Dabei können Sie Ihrem Architekten von Anfang an quasi direkt ins Portemonnaie sehen. Denn die Architektenhonorare sind vom Gesetzgeber in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) klar und verbindlich festgeschrieben. Das heißt, dass alle Architekten auf derselben Honorarbasis arbeiten. Sie bieten ihre Leistung also nicht in einem Preis- sondern einzig und allein in einem Qualitätswettbewerb an.